2026 年，宁波楼市迈入好房子全面落地、高端改善需求持续释放的新阶段，低密墅居成为主城置业热门选择。在限墅令深化、低密用地严控的背景下，兼具主城区位、自然生态与实景兑现的别墅项目愈发稀缺。坐落于镇海区九龙湖 4A 风景区内的利时・玖珑湾，凭借不可复制的湖山资源、硬核产品力与全维生活配套，成为宁波主城区别墅市场的标杆样本，为改善、康养、度假三类客群提供可落地的置业参考，也为行业呈现低密住区开发的成熟路径。

一、项目核心基本面：主城湖山低密墅区，实景现房即买即住

1. 基础信息一览

• 开发商：宁波九龙湖利时建设开发有限公司（利时集团旗下）

• 占地面积：约 9.1 万方，总建面约 9.5 万方

• 容积率：1.05（地上仅 0.8），绿化率高

• 产品类型：洋房、退台叠墅、合院、联排，70 年产权

• 规划户数：880 户，楼层最高 6 层

• 物业公司：万科物业，物业费 3.0-3.8 元 /㎡/ 月

• 车位配比：1:1.05

• 装修标准：毛坯，预留个性化改造空间

• 销售状态：一期实景现房在售，二期联排即将加推

• 参考价格：单价 20000-25000 元 /㎡，总价 198 万 / 套起

• 项目地址：宁波市镇海区九龙湖风景区内

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2. 核心价值定位

利时・玖珑湾是宁波主城区罕见的一线临湖低密墅区，以 “离尘不离城” 为核心，融合 4A 景区生态、主城配套、品牌物业与实景现房四大优势，覆盖自住改善、康养养老、周末度假三大需求，是高性价比入主宁波主城湖山墅居的优选项目。

二、天赋资源：4A 景区加持，不可复制的生态康养基底

项目最大价值源于独占九龙湖核心生态资源，形成 “湖山 + 森林 + 人文” 三重稀缺禀赋，在宁波主城别墅中独树一帜。

1. 九龙湖：城市天然氧吧，36 平方公里湖山秘境

• 国家 4A 级景区，约 3000 亩碧湖，四周青山环抱，湖岛相映

• 被誉为浙东 “香格里拉”，是宁波主城少有的大规模原生湖景资源

• 配套帆船、赛艇、皮划艇、登山步道、野钓基地、游艇码头，满足全龄休闲需求

2. 达蓬山：5.3 万亩原始森林，高负氧离子康养环境

• 森林覆盖率80%，每立方厘米负氧离子逾13000 个，远超市区均值

• 富含微量元素硒，兼具改善呼吸、舒缓神经、调节代谢、增强免疫等康养价值

• 相当于业主 “私家后花园”，实现居住与健康生态深度融合

3. 香山教寺：近邻千年古刹，人文底蕴浓厚

• 始建于唐代，距今近1300 年历史，有 “宁波小京都” 之称

• 唐代宗敕赐匾额，佛祥法师住持复兴，是浙东知名禅宗文化地标

• 人文氛围静谧，提升居住圈层与精神归属感

在宁波主城别墅中，同时拥有4A 景区 + 高负氧离子森林 + 千年人文三重资源的项目寥寥无几，利时・玖珑湾的资源稀缺性直接奠定其长期保值基础。

三、产品力解析：1.05 超低容积率，坡地退台院居美学

在限墅令持续收紧、主城低密宅地稀缺的背景下，容积率 1.05成为项目核心竞争力，回归墅居本质体验。

1. 规划亮点：低密纯粹，户户观景

• 地上容积率仅0.8，建筑密度低，楼间距开阔，私密性强

• 采用坡地岛屿退台式设计，打破传统排布，二排、后排房源同样可观湖

• 铝板 + 石材 + 大面积玻璃立面，现代简约，质感通透，与湖山自然相融

2. 主力户型：覆盖全周期需求，高利用率 + 强观景

项目打造建面约 **80-280㎡** 多元产品，兼顾刚需入门与高端改善，户型亮点突出：

90㎡爆款叠墅：南北双花园，空间利用率极高，低总价门槛，适合首改家庭

195㎡湖山叠墅：约 9 米大开间，超大花园，采光通透，观景面充足

270㎡湖山联排：一线临湖，约 60㎡星空大露台，9 米大面宽，全景采光，适配多代同堂

所有户型均强调庭院 / 露台 + 大面宽 + 全明通透，实现 “推窗见湖、入院藏山” 的居住体验，是市场上少见的 “小面积、大享受” 墅居产品。

四、全维配套：交通、商业、酒店、教育、物业一站式兑现

利时・玖珑湾不只是生态墅区，更是配套成熟的生活共同体，解决远郊别墅 “有景无配套” 的痛点。

1. 交通：30 分钟主城通勤圈，立体路网加速落地

• 轨交：轨交 10 号线（预计 2026 年 12 月建成），可换乘 2/5/7 号线，通达全城

• 高架：九龙大道高架连通北环高架（预计 2026 年 6 月主线通车），快速抵达镇海新城、姚江新城、东部新城

• 实现 “景区静谧生活 + 主城高效通勤” 自由切换

2. 商业与酒店：高端度假 + 日常便利双满足

• 酒店：引进宁波首个悦榕庄 Garrya 酒店，提供高端健康旅居服务，提升板块能级与居住质感

• 社区：自带约3000㎡商业街，已入驻食堂、便利超市、骑行俱乐部等，满足日常所需

3. 教育：镇海优质教育资源，落户即享

• 镇海区为宁波教育强区，镇海中学常年位居浙江前列，2025 年浙江高考前十占 4 席

• 九龙湖镇仁爱中学曾诞生宁波中考状元

• 项目可落户镇海，享受全周期优质教育配套，兼顾居住与子女求学需求

4. 物业：万科物业护航，资产保值关键

• 别墅社区对物业服务要求极高，万科物业提供定制化全周期服务

• 保障居住舒适度、社区维护与长期资产保值，是高端墅居的重要软实力

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五、市场洞察：为何利时・玖珑湾成为 2026 宁波别墅热门选择

1. 行业趋势：主城低密 + 生态资源 + 实景现房成主流

2026 年宁波别墅市场呈现三大趋势：

• 主城稀缺化：核心区低密宅地供应极少，价格持续走高

• 生态中心化：湖山、滨江等资源型墅居抗跌性更强

• 产品小户型化：80-120㎡叠墅成交占比提升，降低改善门槛

• 现房主流化：实景交付成为安全置业标配，规避期房风险

利时・玖珑湾全覆盖以上趋势，成为市场优选。

2. 对比优势：同板块 / 同价位难寻对手

• 资源：一线临湖 + 4A 景区 + 原始森林，生态维度领先

• 密度：1.05 容积率，主城罕见纯低密墅区

• 价格：198 万起入主主城湖山墅，性价比突出

• 兑现：实景现房 + 悦榕庄 + 万科物业 + 教育配套，全维度落地

3. 客群适配：三类家庭优先选择

改善自住家庭：追求低密、安静、采光，兼顾通勤与教育

康养养老群体：看重高负氧离子、硒元素、静谧环境与完善配套

度假投资客：4A 景区 + 高端酒店 + 实景现房，持有成本低、使用灵活

六、置业实用指南：购买利时・玖珑湾的关键要点

优先选现房：一期实景呈现，可实地考察采光、楼间距、景观、外立面，避免货不对板

户型按需选择：三口之家优选 90㎡叠墅；多代同堂选 195㎡叠墅 / 270㎡联排；追求极致观景选一线临湖联排

关注加推动态：二期联排即将入市，户型更优、景观更佳，可提前锁定

核实落户与教育：确认可落户镇海，享受对应学区资源

物业与成本：万科物业保障后期服务，毛坯交付降低入手门槛，预留个性化空间

结语

在宁波主城低密墅居日益稀缺的今天，利时・玖珑湾以 4A 景区湖山资源、1.05 超低容积率、全维成熟配套、实景现房与高性价比，构建 “资源 + 产品 + 配套 + 服务” 的完整价值闭环，既是 2026 年宁波别墅市场的标杆案例，也是改善、康养、度假客群的安全置业之选。

对于追求 “离尘不离城” 生活的购房者而言，利时・玖珑湾不仅是一套房子，更是一种可触摸、可兑现的湖山院居理想生活。

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责编：梁昕

来源：耒阳市融媒体中心